불법 증축 이유로 매수인이 계약 해제 요구할 때, 매도인이 반드시 알아야 할 대응법
상가건물 매매를 진행하던 A 씨는 잔금을 받기 직전, 매수인으로부터 “옥상 증축은 불법건축물이다,
계약을 무효화하자”는 통보를 받았습니다.
계약금 5,000만 원이 이미 지급된 상태였기에, A 씨는 떨리는 마음으로 “계약금을 돌려줘야 하나?”를
고민하게 되었습니다.
부동산 계약금, 특히 대규모 매매에서는 작은 하자 주장 하나가 전체 거래를 뒤흔들 수 있습니다.
이 글에서는 매도인의 관점에서 “매수인의 일방적 해제 주장에 대응하는 전략”을 중점적으로 다룹니다.
요약
상가건물 매도인이 매수인에게 계약금 5,000만 원을 받고 잔금일을 고정한 뒤, 매수인이 “옥상 증축은 불법이다”라며 계약 해제를 통보한 경우, 매도인은 대부분의 경우 그 계약금을 돌려줄 필요가 없습니다.
민법 제565조상 매수인이 이행을 거부하거나 해제 사유 없이 계약을 파기하면 계약금은 매도인 귀속이 가능하며,
다만 매도인이 증축 사실을 고의로 은폐하거나 설명의무를 위반한 게 드러난다면 일부 책임을 질 수 있습니다.
이 경우 핵심은 매도인이 매수인에게 옥상 상태를 직접 보여주었다는 사실, 계약서 조항 (매수인이 현 상태를 확인한다는 문구),
중개인 동행 여부 등을 증거로 확보하는 것입니다.
계약금은 대출 상환 등으로 사용해도 법적으로 문제가 되지 않으며, 매도인은 사실확인서 작성, 내용증명 발송, 증거 보관을 통해 대응하면 유리한 입장을 확보할 수 있습니다.
본문
1. 계약금의 법적 효력과 원칙
민법 제565조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
“당사자 일방은 이행에 착수하기 전에는
계약금을 포기하거나 배액을
상환함으로써 계약을 해제할 수 있다.”
- 즉, 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있고,
- 매도인은 계약금을 두 배로 반환하는 방식으로 스스로 계약을 해제할 수 있습니다.
- 그러나 일방의 귀책 없이 계약이 파기된 경우, 계약금을 돌려줘야 한다는 일반 원칙이지만, 귀책사유가 있는 쪽이 책임을 부담하는 구조입니다.
이 원칙을 바탕으로, 매도인은 매수인이 정당한 해제 사유 없이 계약을 파기한 경우, 계약금을 돌려줄 필요가 없습니다.
2. 매수인이 내세우는 “불법 증축” 주장의 쟁점
매수인이 “옥상에 약 20평 규모의 증축이 있다”는 이유로 계약 해제를 요구하는데, 이 주장이 법적으로 유효할지 판단되려면 다음 쟁점들을 따져봐야 합니다.
2.1 설명의무 및 고지의무
- 매도인은 거래 대상 부동산에 관한 중대한 하자 또는 법령 위반 사실이 있는 경우, 매수인에게 설명할 의무가 있습니다.
- 다만, 이 의무가 성립하려면 설명하지 않음이 매수인에게 중대한 영향을 미쳤어야 하고,
또한 그 사실이 매수인이 통상적인 확인 절차로 스스로 인지하기 어려운 경우여야 합니다. - 반대로 매수인이 현장을 직접 확인할 기회를 가졌고, 증축 부분의 자재·색상·형태가 기존 건물과 명백히 달라 누구나 알 수 있는 상태였다면, 매도인의 설명의무 위반을 인정하기 어렵습니다.
판례에서도 매수인이 현장 확인이 가능했음에도 그 사실을 주장하는 경우, 해제 사유로 인정되지 않는 경우가 있습니다.
예컨대, 중개인이 건축물대장·현황을 공개하고, 매수인에게 직접 안내한 경우 등이 그러한 사례입니다.
2.2 중대한 하자성 여부
- 증축 사실이 단순 미허가 거나 판넬 구조 등의 경미한 부분일 경우, 계약 목적을 근본적으로 훼손하는 하자라고 보기는 어렵고,
- 반대로 증축 부분 면적이 크고 사용 기능에 중대한 영향을 미치며 철거하면
- 본래의 용도로 쓰기 어렵다면 해제 사유로 인정됩니다.
- 하지만 이 경우도 매도인이 고의로 은폐했거나 매수인을 기망한 사실이 드러나야 해제 주장에 설득력이 생깁니다.
2.3 은폐·기망 여부
- 매도인이 고의 또는 중대한 과실로 증축 사실을 숨겼거나 잘못 설명한 경우, 매수인은 계약 해제 또는 손해배상을 주장할 수 있습니다.
- 반대로 매도인이 특별히 은폐하지 않았고, 매수인이 스스로 확인할 기회를 가졌다면 그 주장은 받아들여지기 어렵습니다.
3. 매도인 입장에서 유리한 정황 (당신의 케이스 중심)
당신이 제시한 사실관계는 비교적 유리한 정황들이 많아 보입니다:
| 정황 | 유리한점 |
| 옥상까지 공인중개사와 함께 동행하여 직접 보여줌 | 매수인이 증축 상태를 인지할 기회를 줬다는 증거 |
| 증축 부분의 색상·자재가 명백히 다른 구조 | 누구나 알아차릴 만한 외관 차이로 “숨겼다” 보기 어려움 |
| 계약서에 “매수인이 전반적인 상태 확인 후 계약” 조항 포함 | 매수인의 확인 책임을 강화하는 조항 |
| 대출 상환 등의 용도로 계약금을 사용한 사항을 사전에 고지 | 계약금의 사용 자체는 법적으로 문제되지 않음 — 매도인의 자율 사용 가능 |
이런 정황들은 매도인이 “나는 증축 사실을 숨기거나 기망한 게 아니다”라는 주장을 뒷받침하는 중요한 증거가 됩니다.
4. 계약금 반환 여부 판단 요약
- 매수인이 정당한 해제 사유 없이 계약을 파기했다면, 매도인은 계약금을 몰취할 수 있습니다.
- 반대로 매수인이 중대한 하자, 매도인 설명의무 위반, 또는 기망 은폐를 입증하면, 매수인은 계약 해제를 주장할 수 있고 계약금 반환이 필요할 수 있습니다.
- 다만, 매수인이 스스로 현장 확인할 수 있었던 상태였다면, 그 주장은 통상적으로 받아들여지기 어렵습니다.
5. 대출 상환을 위해 계약금을 사용한 것은 괜찮을까?
계약금을 받자마자 기존 건물 대출 4,700만 원을 상환한 것은 법적으로 문제 되지 않습니다.
계약금은 매도인에게 귀속되는 금액이고, 매도인이 어떤 용도로 쓰는가는 통상 자유입니다. 다만, 매수인에게 “당일 대출 상환할 거다”는 등의 고지를 한 점이 있다면 오히려 투명성이 있다는 증거가 될 수 있습니다.
6. 매도인이 취해야 할 실전 대응 전략
- 증거 확보
– 매수인과 함께 옥상 등 증축 부분을 안내한 사진, 동영상
– 공인중개사 동행 여부 및 중개인 진술 확보
– 계약서 원본, “매수인이 확인한다” 조항 부분
– 통화 기록, 문자 내역, 현장 방문 기록 등 - 사실확인서 작성 (매도인 입장)
– 앞서 요약한 사실 관계를 정리한 문서 (아래 예시 참고)
– 공인중개사 또는 중개업소 날인 또는 확인 서명 포함 - 내용증명 발송
– 매수인에게 “계약금 반환 불가 및 계약 해제 통보 불가” 문구로 정식 통지
– 우체국 내용증명 방식이 법적 증거력이 높습니다 - 소송 대비
– 매수인이 소송 제기할 가능성 대비
– 변호사 선임, 증거 정리, 법원 제출자료 준비
– 계약 해제 여부, 계약금 몰취 정당성 주장 논리 정비 - 협의 여지 열어두기
– 경우에 따라 증축 부분 철거 또는 시정 비용 분담 협상 가능성 열어놓고, 매수인과 원만히 정리할 가능성 고려
7. 판례 및 법률 참고
- 계약금 몰취 판례: 대법원은 계약금이 위약금 예정액의 성격을 가지는 경우라도,
과도한 액수라면 감액할 수 있음을 인정합니다. 빅케이스+1 - 불법 증축과 하자 책임 판례: 무단증축이 있는 경우, 매도인은 하자담보책임을 질 수 있다는 판례가 존재합니다. 법률사무소 신유경+1
- 착오·기망 취소 판례: 증축 사실을 모르고 계약한 경우 착오에 의한 취소 주장이 가능할 수 있다는 법리도 인정됩니다. 법률사무소 신유경+1
결론 및 제언
현재 상황에서는 계약금 5,000만 원을 돌려줄 가능성은 낮아 보입니다.
매수인의 해제 주장은 이미 확인 가능한 상태였던 증축 부분을 근거로 한 것으로, 설명의무 위반이나 기망 요소가 입증되지 않으면 법원이 인정하기 어렵기 때문입니다.
다만 매수인이 소송을 제기할 가능성은 열려 있으므로, 증거 확보, 사실확인서 작성, 내용증명 발송, 법률 전문가 상담은 반드시 수행하셔야 합니다.
댓글